한빛출판네트워크

2020년 개정 세법에 맞춘 최적의 부동산 절세전략 가이드

VIP 전문 회계사가 알려주는 부동산 절세 원포인트 레슨

부동산과 세금의 관계는 ‘실속’을 챙겨야 하는 관계입니다. 오르는 집을 사서 기뻐하다가 무거운 세금에 ‘실익’을 놓치고 우울해지지 않으려면, ‘최근 시점의 개정 사항’을 모르고 있다가 비과세나 감면 요건을 놓쳐서 예상치 못한 세금을 내지 않으려면, 현시점의 세법 개정안을 토대로 절세전략을 미리 준비하고 있어야 합니다.

이 책에는 2020년 부동산 세법 개정안을 반영한 부동산 절세의 7가지 핵심 포인트가 담겨 있습니다. 다주택자가 1주택자가 되었을 경우의 비과세 요건, 1주택자가 9억 원을 초과하는 주택을 매도할 때의 장기보유공제율, 1세대 4번째 주택 취득 시 취득세율 등의 7가지 항목을 책의 서두에 개괄하고 1장 취득세, 2장 보유 및 임대세, 3장 양도세, 4장 상속세, 5장 증여세로 세금의 종류별로 장을 나누어 세세하고 가장 합리적인 절세전략을 제시했습니다.

또한 종합부동산세 고지서, 양도소득세 신고서 등 실제 서식을 예시하고 보는 법, 작성하는 법, 납부하는 법을 친절하게 풀어냈고, 저자가 부동산 세무 상담에서 가장 많이 받는 질문과 요건별로 다르게 적용되는 절세 포인트를 짚어내고 있습니다.

더불어, 헷갈리기 쉬운 감면 및 비과세 요건은 무엇이고 어떻게 적용되는지를 상황별 사례로 제시하여 독자 이해를 돕고 있습니다. 부동산을 취득, 보유, 거래할 때 반드시 옆에 두고 참고해야 할 부동산과 세금을 가장 친절하게 설명한 절세전략 가이드입니다.

2020년 부동산 세금 무엇이, 왜, 어떻게 바뀌었나

쉽고 친절하게 풀어주는 부동산 세금 사용설명서!

세금 관련 책은 해마다 개정되기 때문에 어느 부분이, 왜 개정이 되었고, 어떻게 적용되는지를 일목요연하게 설명하고, 상황별로 사례를 들어서 적용되는 범위와 조건 등을 친절하게 설명해야 일반독자도 빠르게 대처 방안을 모색 할 수 있습니다.

《2020 부동산 세금 사용설명서》는 실제로 받아보거나 작성해야 하는 세금 관련한 주요 서식을 제대로 살피고 이를 작성하는 방법과 세법 개정안의 핵심 포인트를 파악하여 내 상황에 맞는 절세전략을 마련할 수 있도록 제시하고 있습니다.

<1장 부동산 취득과 절세>에서는 1세대 4번째 주택 취득 시의 세금 문제, 9억 원 이하 물건의 취득세율과 임대주택 등록에 따른 취득세 감면 요건을 중점적으로 다루고, ‘자금조달 및 입주계획서’를 예시하여 실제 작성할 때 주의해야 할 사항과 작성 요령을 세세하게 다룹니다.

<2장 부동산 보유 및 임대와 절세>에서는 종합부동산세 고지서를 실제로 예시하여 보는 법, 계산하는 법, 작성하는 법을 알려주고, 사례를 들어 어떻게 적용되는지를 다룹니다. 또한, 저자에게 상담을 청하는 사람들이 가장 많이 질문하는 상황을 예로 들어서 실제로 문제가 되는 상황은 어떤 상황인지, 어떻게 대처해야 하는지를 친절하게 설명하고 있습니다. 더불어 재산세의 경우는 토지와 건물의 세금 납부 시점과 이로 인한 잔금 기일 설정의 다툼, 매도자와 매수자 중 누가 세금을 납부할 것인지에 대한 여러 상황을 예시하여 다룹니다. 그리고 2020년부터 적용되는 중요한 세법 개정 이슈인 임대소득세에 대해서 분리과세 요건과 종합소득 합산과세, 건강보험료 인상 등에 관한 세부적인 상황에서 발생하는 문제를 다룹니다.

<3장 부동산 양도와 절세>에서는 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 요건을 집중적으로 다루면서, 일시적 2주택자와 다주택자의 양도소득세 감면 및 비과세 요건, 중과세 적용 여부를 세세하게 사례별로 다루고, 실제 ‘양도소득과세표준 신고 및 납부계산서’를 예시하여 작성하는 방법을 하나씩 풀어서 설명하고 있습니다.

양도소득세는 세부사항별로 적용 범위와 계산 방식이 모두 다르기 때문에 상담 요청이 가장 많은 세금 분야이기도 하여, 문의가 많은 질문 내용을 정리하여 따져봐야 할 부분을 사례 예시와 질의응답을 통해 하나씩 풀어내고 있습니다. 세금 신고를 직접 하지 않는 경우에도 세무사와 상담할 때 무엇을 문의하고 확인해야 할지도 친절하게 기술하고 있습니다.

<4장 부동산 상속과 절세>에서는 상속의 순위와 귀속 요건, 과세대상과 사전 증여재산에 대해 다루고, 실제 상속세를 계산하는 방법과 공제 요건, 상속세를 신고하고 분할납부, 연부연납, 물납하는 방법에 대해 다룹니다.

<5장 부동산 증여와 절세>에서는 불법 증여로 인한 부동산 거래를 막기 위해 강화된 상속 및 증여에 관련한 개정 사항을 집중적으로 다룹니다. 증여추정의 원칙과 자금 조달계획서에서 소득금액이 아닌 세후 금액 기준으로 소명 금액을 계산해야 하는 부분 등을 설명하고, 실제로 증여세 신고서를 작성하고 납부 방식을 정하는 방법과 증여세를 줄이는 핵심전략을 제시합니다.

아는 만큼 돈 버는

부동산 세금 사용설명서

부동산 재테크의 달인이나 고수가 부동산 투자로 이익을 거뒀다는 사람을 만나면 “세후 수익이 목표 수익에 도달했나요?’라고 묻는 이유가 부동산 세금을 제대로 알지 못하면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 경우가 많기 때문입니다. 특히 부동산은 투기 자본이 흘러드는 시장으로 인식되어 각종 규제 및 세법 관련한 조사가 비일비재합니다. 제대로 알지 못하고 눈앞의 수익에 현혹되어 거래나 투자에 나섰다가는 낭패 보기 십상입니다.

이 책의 본문 말미에는 <세무 상담을 받을 때 반드시 확인해야 할 것들>과 <부동산 세금 주요 신고 일정>을 별도로 정리해두었습니다. 전문가 상담을 받을 때도 자신이 꼭 확인해야 할 부분을 사전에 정확히 파악하고 상담을 받아야 제대로 묻고 제대로 절세전략을 마련할 수 있기 때문입니다. 이를테면 임대사업자의 경우 “분리과세가 유리한가요? 종합과세가 유리한가요?” 정도의 질문은 할 수 있어야 상담을 하는 세무사나 회계사도 어느 부분에 주목해서 상담을 진행하고 가장 효과적인 절세전략을 제시할지를 판단할 수 있기 때문입니다.

절대로 나의 판단만 믿어서도 안 되고, 남에게 맡겨버리고 나 몰라라 해서도 안 되는 분야가 부동산 세금입니다. 스스로 공부하고 여러 전문가와 상담하여 귀중한 자산을  지키는 힘을 키우는 데 이 책이 작은 도움이 되길 기원합니다.

추천사

부동산 투자에 나섰다가 높디높은 세금이라는 장벽에 가로막혀 진입을 포기하는 투자자가 생각보

다 많습니다. 이해하지 못하는 것은 두려움의 대상이 되고 두려운 대상과는 자연스럽게 거리를 두게 됩니다. 이 책은 핵심 절세 포인트를 짚어내어 어렵게만 느껴지는 세금 문제에 용기 내어 다가갈 수 있도록 돕고 있습니다. 이 책을 통해 부동산 세금에 대한 두려움과 현실에 대한 불안감을 덜어내고, 미래에 대한 기대감을 채워나가길 기원합니다.

｜이상우 (《대한민국 아파트 부의 지도》 저자, 인베이드투자자문 대표)｜

처음으로 납세고지서를 받았을 때의 가슴 떨림을 지금도 기억합니다. 이미 알고 있다고 생각했지만 막상 현실로 맞닥뜨렸을 때의 당황스러움은 말로 다 표현하기 어려웠습니다. 이 책에는 갑작스럽게 납세고지서를 받게 되었을 때, 어디를 살펴보고 전문가에게 무엇을 상담받고 어떤 서류를 준비하고 작성해야 하는지, 세금 신고의 A to Z를 알려줄 뿐만 아니라 매년 바뀌는 세법의 핵심 절세 포인트를 찾아내어 짚어내고 있습니다. 부동산 절세가 아직 낯설거나 올해의 절세 이슈를 놓친 사람들에게 꼭 필요한 책입니다.

｜정지영(아임해피) (《대한민국 청약지도》 저자, <아임해피부동산TV> 진행자)｜

부동산 세금 가이드는 기본에 충실하되 절세의 핵심 포인트를 명확히 짚어내야 합니다. 이 책의 저자는 풍부한 투자 경험과 절세 상담 경험을 바탕으로 실전에서 꼭 필요한 부동산 절세 포인트를 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 친절하게 설명하고 있습니다. 다주택자의 꿈을 이루는데 이 책이 많은 도움이 될 것입니다.

｜오스틀로이드 (《강남에 집 사고 싶어요》 저자)｜

서문 지금 그리고 앞으로의 내 부동산 자산을 지키는 법

2020 부동산 절세 핵심 포인트 TOP 7

1장 부동산 취득과 절세

부동산을 취득할 때 내야 하는 세금: 취득세

-4번째 주택의 취득 관련 취득세

-매매 금액 6억 원 초과, 9억 원 이하 주택의 취득

-임대주택 등록에 따른 취득세의 감면

인지세

자금조달 계획서

TIP 주요용어 해설

2장 부동산 보유 및 임대와 절세

종합부동산세

-종합부동산세의 계산 방식

-실제 사례 적용

-종합부동산세와 관련해 가장 많이 받는 질문들

지방세

-재산세

-지방교육세

-재산세 도시지역분

주택의 임대와 세금

-임대소득의 신고: 분리과세

-종합소득 합산과세

-건강보험료 인상 문제

TIP 주요용어 해설

3장 부동산 양도와 절세

종합부동산세양도소득세

-1세대 1주택자 양도소득세의 비과세

-다주택자의 양도소득세

-중과세 적용과 주택 수의 관계

-양도소득세 계산 방법

농어촌 특별세

개인지방소득세

TIP 주요용어 해설

4장 부동산 보유 및 임대와 절세

상속세 주요 개념

-상속의 순위

-상속재산의 귀속

상속세 과세 대상

-본래의 상속재산

-추정·간주 상속재산

-사전 증여재산

상속세 계산 방법

-상속공제 금액

-실제 사례를 통한 상속세의 계산

상속세 신고 납부

-분할납부

-연부연납

-물납

TIP 주요용어 해설

5장 부동산 보유 및 임대와 절세

증여세 과세 대상

-증여추정

-특수관계자 간의 자금 차입거래

-저가 양수 또는 고가 양도거래로 인한 증여세

증여세의 계산 방법

-증여재산의 평가

-채무액과 증여재산가산액

-증여재산공제

-증여세율

-세액공제

증여세의 신고 납부 방법

-분할납부

-연부연납

증여세를 줄여보자

-명의 분산에 의한 증여

-세대생략증여에 대한 할증과세

TIP 주요용어 해설

세무 상담을 받을 때 반드시 확인해야 할 것들

부동산 세금 주요 신고 일정

책 속으로

지금 그리고 앞으로의 내 부동산 자산을 지키는 법

이렇게 자신의 오판으로 ‘나는 해당 사항이 없는데 괜찮겠지!’ 안심하고 있다가 갑자기 날아온 부동산 세금 고지서에 당황하게 됩니다. 그러나 마땅히 문의하거나 논의할 것을 찾지 못해서 속만 태우다가, 굳이 내지 않아도 될 세금을 감당하느라 어렵게 장만한 내 집, 내 자산을 제대로 관리하지 못하고 포기하는 경우도 수없이 봐왔습니다. 미리 알았더라면, 아니 당장 벌어진 상황에서 제대로 대처했더라면 최소한의 비용을 지불하고 어렵게 모은 내 자산을 지킬 수 있었음에도 그러지 못한 분들을 위해 그동안 부동산 세무 상담에서 가장 많이 받아온 대표적인 질문과 그에 대한 답을 정리하게 되었습니다._5쪽(서문)

다주택자가 1주택자가 되었을 경우의 비과세 여부

2021년 1월 1일부터 다주택자가 최종 1주택자가 된 날로부터의 보유 기간을 따져서 2년을 보유해야 비과세가 적용되도록 법이 바뀌었습니다. 상담 요청이 가장 많이 들어오는 내용이기도 합니다. 간단히 설명하면 여러 채의 주택을 소유하고 있다가 모두 정리하고 한 개의 주택만 남겨놓은 경우에도 1주택자로 2년 이상을 보유한 경우에만 비과세가 적용된다는 겁니다. 아직 시행된 적이 없는 규정이고, 해석상으로도 논란이 많아서 세무사와 회계사들도 면밀히 따져서 과세, 비과세 여부를 확인하고 있습니다. 다주택자의 경우 매도시기를 잘 조절해서 절세 가능 여부를 판단하길 당부합니다._14쪽(2020 부동산 절세 핵심 포인트 TOP 7)

종합부동산세와 관련해 가장 많이 받는 질문들

Q1. 1세대가 1주택을 공동명의로 보유하고 있는 경우에 2주택 세율이 적용되나요?

2018년 법률 개정으로 주택 수에 따른 종합부동산세의 세율이 다르게 적용됩니다. ‘부부가 공동명의로 소유한 경우 각자가 소유한 것으로 본다’와 관련한 내용입니다. 종합부동산세는 각 개인이 소유한 주택의 공시가격을 합산하고 각 주택 수에 따른 세율을 적용합니다. 그 때문에 1세대가 1주택을 공동명의로 보유하고 있는 경우에는 본인도 1주택 세율, 배우자도 1주택 세율을 적용하는 것이지 각자의 주택을 합하여 2주택으로 보는 것은 아니라는 것을 기억하세요.

_49~50쪽(2장 부동산 보유 및 임대와 절세)

1세대 1주택자 양도소득세의 비과세

두 사람의 차이는 간단합니다. A씨는 주택을 마련하기 위해 계획하고 준비하고 실행하는 데 열심이었지만 세금에 대한 부분은 고민하지 않았습니다. B씨는 주택 마련 계획을 세우고, 세금에 대한 부분을 고민하면서 실행 방법과 시기를 고민했습니다. 부동산 투자는 목돈이 들어가고, 보유와 거주 여부를 따지는 경우가 많고, 절세 전략에 따라 돈을 절약하는 경우와 잃는 경우의 차이가 큽니다. 따라서 비과세 요건을 잘 확인하여 적용하면 세후 수익금을 더 많이 확보할 수 있습니다. 세법상에서 1주택은 실수요라고 판단하여 1세대 1주택자가 매도하는 주택의 경우에는 양도소득세를 비과세해주고 있습니다. 다만, 매도가격이 9억 원을 초과하는 주택은 고가주택이라고 판단하여 9억 원 이상의 주택을 매도하는 경우에는 전체 매도 금액 중 9억 원까지만 비과세를 해주고 9억 원을 초과한 부분에 대해서는 과세를 합니다. 또한 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우에도 1주택자와 동일하게 9억 원 이하만 비과세가 가능합니다. 즉 일시적 2주택의 요건만 잘 따지고 적용해도 양도소득세의 큰 부담은 없는 것입니다._95~96쪽(3장 부동산 양도와 절세)

상담 중에 유의해야 할 사항

세대 내의 보유 주택에 대해서는 숨기지 않고, 모두 말해야 합니다. 가장 많이 실수하는 부분이기도 하지만, 임대 등록한 주택의 경우 주택 수에서 제외되지 않음에도 나머지 주택에 대해서만 이야기를 나누고 그 결과로 의사결정을 하는 경우가 매우 많습니다. 그리고 해당 내용으로 양도한 후 세율 적용이 잘못되어 다시 찾아오는 경우가 제법 있습니다. 세무사나 회계사는 법에 따라 업무상 알게 된 고객의 정보를 함부로 다른 사람에게 알리지 못하게 되어 있으므로 최대한 많은 정보를 오픈하시기 바랍니다. 특히 임대 등록한 주택뿐만 아니라 주거용 오피스텔의 경우에도 현황상 주택으로 사용하고 있다면, 반드시 목록에 포함하여 상담할 때 이야기를 나누시길 바랍니다. 오피스텔은 「주택법」상 주택이 아니지만, 현황상 주택으로 사용하고 있다면 양도세 고려 시 주택 수에 합산되어야 합니다.

_187쪽(세무 상담을 받을 때 반드시 확인해야 할 것들)