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최신 정보로 더 강력해진 수익의 원칙!
시장이 기다려주는 유일한 타이밍
지금부터 진짜 고수의 경매 원칙을 공부하라!
직장생활 3년차 구슬 씨의 좌충우돌 부동산경매 입문기로 10만 초보 부동산경매 투자자들을 고수의 길로 이끈 《저는 부동산경매가 처음인데요》가 완전개정판으로 돌아왔다. 단돈 700만 원으로 시작해 10여 년 만에 부동산 디벨로퍼로 대성공을 거둔 신정헌 대표의 부동산경매 노하우를 부동산의 ‘부’자도 모르던 생초보 구슬 씨의 공감백배 스토리로 알기 쉽게 풀어내며 초보 투자자를 위한 가장 친절한 부동산경매 입문서로 자리매김한 이 책이 최신 정보라는 날카로운 무기를 더해 더 강력해진 것이다.
부동산경매 지식은 더 이상 투자자들을 위한 것만이 아니다. 집주인으로, 세입자로 살아가는 우리에게 내 돈을 지키면서 수익도 올리기 위한 가장 현실적인 무기가 된 부동산경매 지식을 가장 최신의 정보로 무장한 이 책으로 지금 당장 시작해보자.
★★★★★ 별이 다섯 개! 이 책을 먼저 읽은 독자들이 남긴 극찬들!
“사례형 설명, 경험을 바탕으로 한 진심 어린 조언, 예제까지 알찬 책입니다.”
“경매 입문서로 최고의 완성도! 완전 강추!”
“친절하게, 그리고 진심으로 조언하는 저자의 진정성이 피부로 느껴집니다.”
“경매를 처음 배우고자 하는 분들에게는 정말 최고의 책입니다!”
“술술 읽히고 많이 배울 수 있어 좋습니다.”
프롤로그
부동산경매 어떻게 공부할까요?
제1장 부동산경매 기초 다지기
구슬 씨의 Grow up | 부동산경매 첫걸음 떼기
01. 왜 부동산경매를 공부해야 할까요?
부동산, 부동산 하는데 부동산이 정확히 뭐죠? / 경매로 알짜 부동산을 싸게 구입할 수 있다고요? /대체 무엇을 얼마나 어떻게 공부해야 할까요? / 어떻게 진행되는지는 미리 좀 알아둬야겠죠?
02. 저는 부동산경매가 처음인데요!
부동산 투자와 내 집 마련, 부동산경매가 정답인가요? / 설마 위험에 처할 일은 없겠죠? / 반드시 새겨둬야 할 사항들은 없나요?
무엇이든 물어보세요 | 부동산시장의 전망과 경매시장과의 관계 엿보기
03. 부동산경매 그럼 어디 한번 해봅시다!
부동산경매를 하려는 목적이 무엇인가요? / 자금은 얼마나 쌓아두고 덤벼야 할까요? / 자금, 시간, 정보, 노력 중 무엇이 가장 중요한가요? / 수익률은 얼마 정도로 예상할 수 있을까요?
04. 부동산경매 전쟁에서 쓸 실탄을 준비해봅시다!
부동산과 대출은 떼려야 뗄 수 없는 관계라고요? / 주택담보대출에 대해서 좀 알려주세요! / 단돈 100원으로도 낙찰을 받을 수 있나요? / 성공 투자의 비법과 타이밍을 알려주세요!
구슬 씨의 Level up | 부동산경매에 뛰어들기 전에 마음가짐 다잡기
부동산경매 원칙 새기기 | 부동산경매 고수들은 왜 늘 천하 태평해 보일까?
제2장 알짜 매물 살펴보기
구슬 씨의 Grow up | 부동산 신상 탈탈 털기
01. 나를 알고 매물을 알아 입찰에 성공하자!
매물보다 내 주제 파악이 먼저라고요? / 매물 정보는 어디서 얻을 수 있나요? / 내게 맞는 매물은 어떻게 찾을 수 있을까요? / 호재와 현재가치 중에서 어떤 것을 좇아야 할까요?
02. 알짜 부동산 정보는 어떻게 얻을 수 있을까요?
정보의 바다에서 헤엄치는 부동산 대어를 낚자! / 정확한 부동산 시세는 어떻게 알 수 있죠?/ 부동산에 대해 설명해주는 서류에는 어떤 것들이 있나요? / 부동산의 출생증명서라는 등기부등본은 어떻게 보는 건가요?
무엇이든 물어보세요 | 정보를 가진 자만이 ‘땅땅’거리며 살 수 있습니다!
03. 매물의 진가를 알아보는 법을 가르쳐주세요!
부동산의 가치와 가격은 뭐가 다른 건가요? / 토지소유권과 대지권은 뭔가요? / 대지권에 대한 시세는 어떻게 따져볼 수 있나요?
무엇이든 물어보세요 | 대법원 경매정보 사이트에서 경매물건을 살펴보는 방법
04. 발품을 팔아 직접 확인해보는 것이 좋겠죠?
사전조사와 현장답사, 둘 중 어떤 게 더 중요한가요? / 현장답사는 많이 하면 할수록 좋은 건가요? / 현장답사 시 주의 깊게 살펴볼 것들은 무엇인가요? / 감정평가서와 현황조사서를 100% 신뢰할 수 있나요?
구슬 씨의 Level up | 주식 투자를 하다 실패한 일광 씨에게 부동산경매를 소개하다
부동산경매 원칙 새기기 | 부동산경매의 늪에 빠지지 않기 위해 꼭 알아두어야 할 3가지
제3장 권리분석 마스터하기
구슬 씨의 Grow up | 부동산경매 공부를 시작한 후 부딪힌 첫 번째 난관
01. 권리분석이 정말 그렇게 어렵나요?
권리분석은 꼭 해야 하는 건가요? / 권리에도 종류와 순위가 있다고요? / 등기부등본으로 권리분석을 할 수 있나요? / 등기부등본에 나타나지 않는 권리들은 없나요?
02. 말소기준권리를 가장 먼저 찾으라고요?
말소기준권리란 게 대체 뭐죠? / 등기부등본에 지저분하게 적혀 있는 권리들은 다 뭐죠? / 매각물건 명세서와 친해져야 한다는 게 무슨 말이죠? / 낙찰 전후로 달라지는 권리들에는 뭐가 있죠?
머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 01
03. 알면 힘이 되는 부동산 관련법을 알려주세요!
부동산 말고 임차인을 위한 권리도 있다고요? / 대항력이란 게 무엇이고 어떻게 발생하나요? / 우선변제권은 뭐고 어떻게 행사하나요?
머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 02
머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 03
무엇이든 물어보세요 | 소액임차인 최우선변제에서 놓쳐서는 안 될 핵심사항
구슬 씨의 Level up | 똑 부러지게 내 권리를 주장하다
부동산경매 원칙 새기기 | 권리분석은 이렇게 하면 쉽고 간편해요!
제4장 경매법원 찾아가기
구슬 씨의 Grow up | 생애 첫 입찰에 도전하다
01. 법원 문턱이 마르고 닳도록 들락거려 봅시다!
매물을 관할하는 법원과 입찰일은 어떻게 알 수 있나요? / 입찰은 어떻게 진행되나요? / 입찰 서류는 어떻게 작성하는 건가요? / 입찰 시 챙겨가야 할 준비물들은 뭔가요?
무엇이든 물어보세요 | 떨리는 입찰! 실수하지 않으려면 어떻게 해야 하나요?
02. 얼마를 써내야 저 부동산이 내 것이 될까요?
입찰가격은 어떻게 결정해야 하죠? / 입찰가격 결정에 왜 그토록 신중을 기해야 하죠? / 낙찰률 100%의 전략이란 게 있나요? / 어떤 입찰에는 사람이 몰리고 어떤 입찰에는 파리만 꼬이는 이유가 뭔가요?
03. 내 부동산이 생긴 후에 해야 할 일은 무엇인가요?
드디어 낙찰을 받았어요! 이젠 좀 마음을 놓아도 될까요? / 또 낙찰을 못 받았어요! 저는 안 되는 걸까요? / 낙찰 후에 잊지 말고 챙겨야 할 것들은 뭔가요?
구슬 씨의 Level up | 낙찰자로 이름이 불리는 순간 밀려오는 떨림과 두려움을 경험하다
부동산경매 원칙 새기기 | 입찰 시 주의해야 할 사항들을 다시 한번 짚어봅시다!
제5장 진짜 내 것 만들기
구슬 씨의 Grow up | 낙찰받은 부동산을 온전히 손에 넣기 위한 준비를 하다
01. 어떻게 내 부동산에 내 이름을 딱 새겨 넣나요?
소유권이전, 절차는 어떻게 되고 세금은 얼마나 드나요? / 소유권이전 과정에서 추가로 발생하는 비용은 없나요?
02. 어떻게 해야 내 부동산에 내 발을 딱 들여놓을까요?
점유자가 이사를 가기 전까지는 끝이 아니라고요? / 명도는 어떻게 진행되나요?
무엇이든 물어보세요 | 낙찰자에게 점유자들이 가장 많이 물어보는 3가지 질문
무엇이든 물어보세요 | 반드시 챙겨 살펴봐야 할 양도소득세 절세 비법
구슬 씨의 Level up | 세입자를 만나 담판을 짓다
부동산경매 원칙 새기기 | 명도 시에 반드시 유념하고 주의해야 할 4가지
에필로그
찾아보기
부록1. 부동산경매 핵심용어사전
부록2. 현장답사 템플릿노트
최신 정보로 더 강력해진 노하우!
기초부터 실전지식까지,
꼭 필요한 것만 제대로 공부한다!
투자자뿐만 아니라 집주인, 세입자들에게도 부동산경매 지식은 필수가 되었다. 세입자에게는 임대차계약을 할 때 집주인에게 어떤 일이 일어나더라도 보증금을 안전하게 지키는 방법을 알려주고, 투자자들에게는 블루오션을 찾아 더 저렴한 가격으로 더 좋은 매물을 취득해 더 높은 수익을 올릴 수 있게 하기 때문이다. 또 예비 집주인들은 단순히 거주용으로서만이 아니라 투자로서의 가치도 함께 살펴보는 넓은 안목이 길러져 보다 현명한 결정을 내릴 수도 있다. 이제 부동산경매를 아는 사람과 모르는 사람의 격차는 하늘과 땅 차이가 된 것이다.
2012년 출간 이후 지금까지 부동산경매 입문 분야 스테디셀러를 유지해온 《저는 부동산경매가 처음인데요》는 단어 하나 그냥 넘어가는 법 없이 꼼꼼하게 가르쳐주는 깐깐하지만 친절한 해설로 수많은 초보 투자자들의 사랑을 받았다. 《저는 부동산경매가 처음인데요 완전개정판》은 그 장점은 그대로 유지하면서 달라진 부동산 정책, 법률, 투자 트렌드 등 가장 최신의 정보와 핫이슈를 더함으로써 정보력이 무기가 된 시대에 초보 투자자들이 반드시 익혀야 할 새로운 공부거리를 제공한다.
내 집 마련부터 수익형 부동산 취득까지!
아는 만큼 내 돈을 지키고 수익도 올리는
부동산경매의 모든 것
호재를 좇는다고 해서, 부동산경매의 진행 절차를 빠삭하게 알고 있다고 해서, 유명한 부동산 투자 전문가에게 맡겼다고 해서 성공하는 투자자가 될 수는 없다. 부동산시장이 어떻게 굴러가는지, 어떤 관점을 가지고 시장의 기회를 포착해야 하는지, 어떤 마음가짐으로 매물을 살펴봐야 하는지, 어떤 위험이 있는지를 알 수 있어야 단 한 번의 요행으로서가 아니라 지속적으로 성공을 거둘 수 있다. 그런 투자자만이 알짜 매물을 알아볼 수 있고, 스스로 투자의 타이밍과 위험을 파악하고, 소위 ‘전문가’라는 사람들의 미사여구에 현혹되어 섣부른 결정을 내리지 않을 수 있는 강력한 투자 근력을 가질 수 있다.
대출금 1,000만 원, 보증금 2,000만 원, 저축한 돈 3,000만 원이 가진 돈의 전부이고 자식들에게 물려줄 마땅한 부동산 하나 없는 부모님을 둔 소시민 구슬 씨의 공감백배 부동산경매 스토리와 단돈 700만 원으로 시작해 10여 년 만에 부동산 디벨로퍼로 대성공한 저자의 실전 경매 노하우와 인사이트가 아낌없이 담긴 이 책이 생초보 투자자들도 투자의 기본지식을 쉽게 체득하도록 훈련시켜 투자 근력을 키워줄 것이다.
책 속으로
그러나 “부동산 투자하기 좋은 시기는 이제 끝났다”라는 명제는 완전히 틀렸다고 확신합니다. 제가 처음 부동산 투자를 시작한 지 17년이 되었는데 저를 비롯한 이 시장의 다양한 투자자들이 산증인이고 국토교통부 실거래가에 담긴 지난 17년간의 거래 데이터가 증거입니다(공교롭게도 국토교통부 실거래가가 본격적으로 자료를 제공한 시기가 제가 부동산 투자를 시작한 시기와 거의 일치합니다). 대법원경매사이트의 낙찰 정보들이 실사례입니다. 국토교통부 실거래가 사이트에서 자신이 현재 거주하고 있는 집의 5년 전, 10년 전 매매가격과 임대료를 한번 확인해보시기 바랍니다.
지난 5년간, 10년간 자신의 소득 상승률(직장인이라면 급여소득 상승률, 자영업자라면 종합소득 상승률)과 자신이 거주하는 부동산의 매매가격 상승률을 비교하면, 상당수의 독자는 부동산의 매매가격 상승률이 소득 상승률보다 상당히 높다는 사실을 발견하게 될 겁니다(5대 광역시나 수도권에 거주하는 분들이라면 더욱)._7쪽
투자뿐만 아니라 모든 비즈니스에서 유리하거나 불리한 위치를 결정하는 것은 누가 정보를 손에 쥐고 있느냐입니다. 자동차를 구입할 때, 주식을 매수할 때에도 언제나 정보력에서 앞서는 쪽이 유리한 고지를 점하고 더 큰 이익을 얻기 마련입니다. 그래서 주식에 투자하는 분들이 고급 정보에 그토록 목말라하는 것이죠. 부동산 투자에서도 시장에 대해 더 많이 알고, 부동산의 가치를 좀 더 정확히 파악하고 있는 쪽이 그렇지 않은 쪽에 비해 거래에서 더 유리할 수밖에 없습니다. 그렇다면 평소에 별생각 없이 지내다가 내 집 마련을 앞두고 부랴부랴 준비하는 사람과 수년 동안 꾸준히 관심을 갖고 공부하며 시기를 저울질하던 사람 중에 누가 더 좋은 투자를 할 가능성이 클까요? 당연히 후자일 것입니다.
‘부동산경매만이 최고의 부동산 투자 방법이다’라고 단언할 수는 없습니다. 그건 주관적인 판단이고, 독선이고, 아집이지요. 하지만 부동산경매를 공부함으로써 부동산시장을 보는 시야가 확대되고 지금껏 알지 못했던 수많은 정보에 접근할 수 있는 기회를 얻게 되는 것은 분명합니다. 그러므로 부동산경매 관련 지식은 성공적인 부동산 투자를 위해 알아두면 유용한 것이 아닌, 꼭 갖춰야 할 기본 지식이라고 말할 수 있습니다._41쪽
투자에서 명심해야 할 점은 매수인과 매도인 상관없이 정보력에서 앞서는 사람이 언제나 유리한 위치를 점한다는 것입니다. 기업에서 계약을 할 때도 이와 마찬가지입니다. 바이어는 자신이 구매할 수 있는 최고가를, 셀러는 자신이 판매할 수 있는 최저가를 절대 공개하지 않으려 하는 것과 같은 이치죠. 어렸을 때 다들 술래잡기 한 번쯤은 해보셨을 겁니다. 술래가 눈을 가리고 박수 소리를 들으며 다음 술래가 될 사람을 찾아다니는 놀이 말이죠.
호재를 대하는 일부 투자자들의 모습도 바로 이렇게 눈을 가린 술래와 같습니다. 이미 남들도 다 아는 호재를 자신만 알고 있다고 착각하고 섣불리 투자에 나서는 거죠. 시장이 그렇게 호락호락하지 않음을 알지 못하고서요. 자신이 아는 호재를 남들은 모를 거라고 생각하는 것도 순진한 발상이지만 수익성이 확실한 투자 대상을 매도자가 싸게 내어줄 거라고 생각하는 것도 참 어리석은 것이죠. 정부 고위층에 끈이라도 닿아 있어 호재 발표 전에 먼저 소식을 전해 듣게 된다면 다른 사람들보다 정보력에서 훨씬 앞설 수 있긴 하겠지만 이 역시 쉽지 않은 이야기입니다._105쪽
정리하자면 특별한 경우를 제외하고는 현장답사는 가능한 1회, 많이 해야 2회 안으로 마치도록 해야 합니다. 한 번 조사할 때 확실히 하고 낙찰에 실패했을 경우를 대비해 다음 물건의 조사를 위한 체력과 정신력을 비축해두어야 하기 때문이죠. 또 현장에 갈 때 가능하면 두 개 이상의 비슷한 물건들을 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 예를 들어 상계동의 33평형 한신아파트를 둘러봐야겠다고 생각했다면 사전조사 단계에서 먼저 그 주변에 비슷한 물건이 있는지 찾아보고 현장답사를 할 때 함께 살펴보는 겁니다. 다행히 상계 한신아파트 외에 다른 주공아 파트의 물건이 2개 더 있다면 이때는 물건 3개를 한꺼번에 다 조사하는 것이 좋습니다. 첫 번째 물건을 낙찰받지 못하더라도 제2, 제3의 대안을 준비해둘 수 있으니 마음도 보다 여유로워지고 시간과 노력을 투자한 효과도 최대한 얻을 수 있기 때문이죠._161쪽
예를 들어 수도권의 부동산시장이 호황을 이루던 2017~2021년에는 서울에서 어떤 지역을 가더라도 경매법원이 사람들로 붐볐고, 하나의 물건당 10명 이상 입찰에 참여하는 것이 일반적이었습니다. 이 시기에는 전국의 광역시에서도 비슷한 양상이 이어졌는데 주택시장의 경우 이 시간에 대부분의 물건들의 가격은 크게 오르고 매매량도 크게 증가한 반면, 경매물건은 크게 감소했습니다. 즉, 경매 투자자들이 좋은 가격에 낙찰받기 어려운 시기였다는 의미입니다.
반면 시장이 침체될 때는 입찰자 수도 크게 감소합니다. 2010~2013년에는 수도권의 부동산시장이 불황에서 헤어나오질 못했습니다. 이 기간에는 일부 유망 물건에만 사람이 몰렸을 뿐, 대개의 부동산은 모두 고전을 면치 못했습니다. 이 시기 법원에는 사람들이 많았을까요, 적었을까요? 상식적으로는 적었어야 할 것 같지만 실제로는 사람들로 넘쳐났습니다._294쪽
한 가지 명심할 점은 상대방이 전 소유자이건 임차인이건 혹은 또 다른 제3자이건 간에 점유자는 낙찰자의 ‘적’이 아니라는 것입니다. 서로 처한 상황이 다르고 반대편 입장에 서 있는 것뿐이지 쳐부수고 무찔러야 할 ‘악의 축’이 아니라는 말입니다. 흔히 입장을 바꿔 생각하면 이해하지 못할 것이 없다고 이야기하죠? ‘역지사지’는 명도에서 특히 꼭 필요한 자세입니다.
투자자가 경매물건을 발견한 후에 입찰을 하고 낙찰을 받기까지는 최소 1~2개월이 소요됩니다. 반면 점유자는 경매가 시작되고 최소 6개월 이상 신경 쓸 일도, 마음고생할 일도 많죠. 사업이 부도가 나 담보로 잡았던 부동산을 경매로 처분하게 된 점유자이건, 보증금의 일부 또는 전부를 받지 못하는 임차인이건 그동안 이 경매사건 때문에 얼마나 힘들었을지를 생각해보면 낙찰자분들도 기존 점유자분들의 심정을 어느 정도는 이해할 수 있을 것입니다. 물론 명도 시에 점유자의 과도한 요구사항은 딱 잘라 거절해야 합니다. 굳이 들어줄 이유도 없고요. 하지만 명도의 전 과정에서 상대방을 이해하고 배려하는 마음만은 꼭 필요합니다. 부동산경매에서 대항력이 있는 경우를 제외하고는 낙찰자는 ‘강자’이고 점유자는 ‘약자’입니다. 이 힘의 구도를 기억하고 점유자가 아무리 강하게 나오더라도 여유를 갖도록 하세요._337쪽
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